Предварителен договор за покупка на имот

Съдът може да обяви предварителния договор за окончателен дори, ако цената не е платена. 

С предварителния договор страните си обещават да сключат окончателен договор и уговарят най-важните условия по него – предмет, цена, срок и др. Предварителният договор дава възможност на купувача да си осигури време и да се снабди с необходимите за покупката средства, включително чрез финансиране от банка. В същото време той получава сигурност, че продавачът няма да продаде на друг същия имот.

От своя страна, продавачът получава време да се снабди с документи, които са му необходими за извършването на сделката. Обикновено, за сигурност на продавача, в предварителния договор се предвижда възможност за обезщетение, ако купувачът се отметне и се откаже от покупката.

Понякога се случва така, че отношенията между страните не се развиват както е било очаквано и едната страна не иска да подпише окончателен договор. В такъв случай законът посочва, че другата страна може да поиска съдът да обяви предварителния договор за окончателен. В такъв случай договорът се счита сключен от момента на влизане в сила на съдебното решение.

Съдебната практика обаче беше противоречива по въпроса дали съдът може да обяви предварителен договор за окончателен, ако цената не е платена и ако той съдържа уговорка, че окончателният договор ще бъде сключен след заплащане на цялата цена от купувача.

Някои от съдебните състави приемаха, че съдът може да обяви такъв договор за окончателен, дори ако цената не е платена. Други състави бяха на противоположното мнение. За да бъде уеднаквена съдебната практика, на 09.05.2023 г. по тълкувателно дело № 4/2020 г. на Общото събрание на Гражданската и Търговската колегия на Върховния касационен съд беше постановено решение, с което този въпрос беше решен.

С това тълкувателно решение беше прието, че ищецът има правото да поиска предварителният договор да бъде обявен за окончателен, дори ако не е заплатил цената по него – изцяло или отчасти. Неплащането на цената не е основание за отхвърляне на иска за обявяване на предварителния договор за окончателен. Съдът посочи, че е достатъчно да има валиден договор, който съдържа всички съществени условия на окончателния, да обвързва валидно страните и да не е развален или прекратен.

Върховният касационен съд посочи, че заплащането на цената не е абсолютна предпоставка за уважаването на иска за обявяването на договора за окончателен и че липсата на заплащане не води до отхвърляне на претенцията. В тълкувателното решение е посочено още, че във всички случаи, съдът, разглеждащ делото, трябва да прецени правното значение и последиците на всички факти и обстоятелства, които са установени по делото, съществените условия на договора и изпълнението на задълженията на всяка една от страните. Необходимо е да се извърши преценка и защо купувачът не е платил цялата цена преди сключването на окончателния договор, дали има съмнение за точния размер на дължимото или той е готов да изпълни, но съществуват пречки за това, включително свързани с поведението на продавача, който не е оказал необходимото съдействие.

Върховният касационен съд е посочил, че дори и купувачът да е неизправен и да не е имало пречки той да изпълни задължението си, предварителният договор пак може да бъде обявен за окончателен. Това е така, защото при виновно неизпълнение от страна на купувача, продавачът е имал правото да развали предварителния договор. След като продавачът не е упражнил това право преди купувачът да поиска от съда да обяви договора за окончателен, значи той също има интерес от запазването на предварителния договор и от постигането на неговата цел – сключване на окончателен договор.

Върховният касационен съд посочва, че в такива случаи със съдебното решение, с което предварителният договор се обявява за окончателен, съдът разрешава и спора относно точната дължима по договора цена. В такъв случай цената трябва да бъде платена в двуседмичен срок от влизане на решението в сила. При незаплащане в този срок решението може да бъде обезсилено.

При постановяването на решението съдът трябва да разпредели и отговорността за разноските съобразно установените обстоятелства по всеки конкретен случай, като се извършва преценка коя от страните е станала причина за водене на делото.

Тълкувателното решение дава логични и правилни насоки за въпросите, които следва да бъдат изследвани от съда в производството. След постановяването му противоречията в съдебната практика ще бъдат преодолени и тя трябва да бъде уеднаквена.

Имате нужда от правна проверка? Обадете се на +359 887 163 200 или пишете на [email protected] и резервирайте консултация.